Hypotheek aflossen of verlengen
Loopt uw rentevaste periode binnenkort af, of heeft u spaargeld waarmee u wilt aflossen? Ik reken beide routes voor u door, zodat u een weloverwogen keuze kunt maken.
Wat het inhoudt
Wanneer de rentevaste periode van uw hypotheek afloopt, ontstaat er een keuzemoment: verlengt u tegen de nieuwe rente, of gebruikt u (spaar)geld om (deels) af te lossen? Beide routes hebben voor- en nadelen die sterk afhangen van uw persoonlijke situatie: uw huidige rente versus de actuele markt, uw fiscale positie (waaronder het eigenwoningforfait en de Wet Hillen), en hoeveel financiële ruimte u wilt behouden.
Voor wie tussen 2016 en 2021 zijn rente lang heeft vastgezet, is het verschil op dit moment aanzienlijk. Een rente van rond de 2% die wordt herzien naar een tarief van rond de 4% verdubbelt het rentedeel van de maandlast. Bij een annuïteitenhypotheek wordt bij herziening een nieuwe annuïteit berekend over de resterende schuld en de resterende looptijd, waardoor de maandlast in één keer verspringt. Met de rekentool hieronder ziet u wat dat in uw geval betekent.
Ik zet beide scenario's naast elkaar: wat betekent aflossen voor uw maandlasten en totale rentekosten over de resterende looptijd, en wat betekent verlengen? Daarbij reken ik met uw werkelijke fiscale positie, zodat het aftrektarief en het eigenwoningforfait correct meelopen. Zo ziet u in euro's wat het verschil daadwerkelijk is, in plaats van een vuistregel die niet op uw situatie is toegesneden.
Bereken het effect van uw nieuwe rente
Vul uw huidige gegevens in en de rente uit het rentevoorstel. U ziet direct wat er met uw bruto maandlast gebeurt. De berekening gaat uit van een annuïteitenhypotheek.
Indicatieve berekening op basis van een annuïteitenhypotheek, exclusief hypotheekrenteaftrek, eigenwoningforfait en eventuele wijziging van de risico-opslag. Aan de uitkomst kunnen geen rechten worden ontleend.
Waarom de hypotheekrente stijgt terwijl de ECB stilstaat
Veel huiseigenaren volgen de rentebesluiten van de Europese Centrale Bank in de veronderstelling dat hun hypotheekrente die besluiten volgt. Dat verband bestaat, maar het is indirecter dan vaak wordt aangenomen, en het loopt via twee verschillende kanalen.
De ECB stuurt de korte rente
De ECB stelt drie beleidsrentes vast. De depositorente is daarvan de belangrijkste: het tarief dat banken ontvangen wanneer zij overtollig geld bij de centrale bank stallen. Op 11 juni 2026 verhoogde de ECB de drie tarieven met 25 basispunten, de eerste verhoging sinds september 2023. Per 17 juni 2026 bedraagt de depositorente 2,25%, de basisherfinancieringsrente 2,40% en de marginale beleningsrente 2,65%. Op 23 juli 2026 bleven de tarieven ongewijzigd.
Deze tarieven werken vooral door in de geldmarkt, en daarmee in variabele hypotheekrentes en zeer korte rentevaste periodes. Voor wie zijn rente voor tien, twintig of dertig jaar vastzet, is de invloed beperkt.
De kapitaalmarkt bepaalt de lange rente
Rentes met een lange looptijd volgen de kapitaalmarktrente: het rendement op langlopende staatsleningen en de swaprente. Banken financieren langlopende hypotheken op die markt en gebruiken die tarieven als basis. Daarbovenop komt een opslag voor risico, kosten en marge.
Die kapitaalmarktrente reageert niet op het besluit van de ECB, maar op de verwachting die eraan ten grondslag ligt: inflatieverwachtingen, economische groei, energieprijzen en geopolitieke onzekerheid. Daarom kan de lange rente oplopen in een periode waarin de ECB niets doet. In de projecties die het Eurosysteem in juni 2026 publiceerde komt de inflatie in het eurogebied gemiddeld uit op 3,0% in 2026, 2,3% in 2027 en 2,0% in 2028.
Wat dat op dit moment betekent
Het rendement op de Nederlandse tienjarige staatslening staat op het hoogste niveau sinds oktober 2023. De hypotheekrente is deze zomer meegestegen: de gemiddelde rente voor tien jaar vast met NHG liep op van circa 3,90% begin juli naar ruim 4% in augustus.
Relevant voor de afweging is dat het verschil tussen de kapitaalmarktrente en de hypotheekrente op dit moment historisch klein is. Dat verschil vormt de buffer waaruit een daling van de hypotheekrente zou moeten komen. Zolang die buffer smal blijft, is er weinig ruimte voor geldverstrekkers om hun tarieven te verlagen zonder dat de kapitaalmarktrente eerst daalt.
Cijfers in dit hoofdstuk
| ECB-depositorente | 2,25% | per 17-06-2026 |
| ECB-basisherfinancieringsrente | 2,40% | per 17-06-2026 |
| Marginale beleningsrente | 2,65% | per 17-06-2026 |
| NL 10-jaars staatslening | 3,33% | 21-08-2026 |
| Hypotheekrente 10 jaar vast, NHG | ca. 4,05% | medio 08-2026 |
Bronnen: De Nederlandsche Bank en de Europese Centrale Bank (beleidsrentes en inflatieprojecties), marktnoteringen voor de staatslening, en de weekoverzichten van De Hypotheekshop en Van Bruggen Adviesgroep voor de gemiddelde hypotheekrente. Rentetarieven wijzigen doorlopend. Deze pagina is bijgewerkt op 22 augustus 2026.
Voor wie is dit
- Huiseigenaren van wie de rentevaste periode binnen 1 tot 2 jaar afloopt
- Mensen met spaargeld die overwegen (extra) af te lossen op de hypotheek
- Wie twijfelt tussen oversluiten bij een andere geldverstrekker of verlengen bij de huidige
- Huiseigenaren die willen weten welke rentevaste periode bij hun situatie past
- Fiscaal partners die willen weten hoe de renteaftrek het gunstigst verdeeld wordt
Wat u aanlevert
- Het jaaroverzicht van uw hypotheekverstrekker, met restschuld, rente en resterende looptijd
- Het rentevoorstel voor de nieuwe rentevaste periode, als u dat al ontvangen heeft
- De hypotheekvorm per leningdeel: annuïtair, lineair, aflossingsvrij of een combinatie
- De meest recente WOZ-beschikking
- Uw bruto jaarinkomen, en dat van uw fiscaal partner
- Het bedrag aan spaargeld dat u eventueel voor aflossing wilt inzetten
Zo ga ik te werk
Gegevens aanleveren
U levert de kerngegevens aan: huidige hypotheek, rente, resterende looptijd en eventueel beschikbaar spaargeld.
Doorrekening
Ik reken beide scenario's, aflossen en verlengen, door op basis van de actuele fiscale regels van dit boekjaar.
Rapport
U ontvangt een helder rapport met het verschil in maandlasten en totale kosten, in gewone taal toegelicht.
Wat klanten meestal vragen
Wanneer hoor ik wat mijn nieuwe rente wordt?
Geldverstrekkers sturen doorgaans drie maanden voor het einde van de rentevaste periode een rentevoorstel. Daarin staat het tarief voor dezelfde periode en meestal ook voor de andere rentevaste periodes. Reageert u niet, dan gaat het voorstel in de regel automatisch in. Het loont om dat voorstel te vergelijken met de tarieven van andere geldverstrekkers voordat de termijn verstrijkt.
Volgt de hypotheekrente de rente van de ECB?
Niet direct. De beleidsrente van de ECB stuurt vooral de korte rente, en daarmee variabele tarieven en zeer korte rentevaste periodes. Rentes die tien, twintig of dertig jaar vaststaan volgen de kapitaalmarktrente: het rendement op langlopende staatsleningen en de swaprente. Die kan stijgen terwijl de ECB stilzit, en omgekeerd.
Is extra aflossen altijd voordelig?
Nee. Aflossen levert een rendement op dat gelijk is aan uw hypotheekrente, maar u verliest over dat deel ook de hypotheekrenteaftrek, dus het netto voordeel is lager dan het rentepercentage suggereert. Daar staat tegenover dat een lagere schuld in een gunstigere risicoklasse kan vallen, wat een renteopslag kan verlagen. Ook telt mee dat afgelost geld niet meer vrij beschikbaar is en dat spaargeld in box 3 wordt belast. Welke kant het opvalt hangt af van uw rente, uw inkomen en uw buffer.
Wat is de Wet Hillen en waarom is die van belang?
Als uw aftrekbare kosten voor de eigen woning lager zijn dan het eigenwoningforfait, mocht u dat verschil vroeger volledig aftrekken. Die regeling wordt sinds 2019 in dertig jaarlijkse stappen afgebouwd. Voor wie zijn hypotheek grotendeels heeft afgelost betekent dit dat een deel van het eigenwoningforfait belast wordt. Bij de afweging om extra af te lossen hoort deze afbouw meegerekend te worden.
Kan ik overstappen naar een andere geldverstrekker?
Aan het einde van de rentevaste periode kunt u boetevrij oversluiten. Daar staan wel kosten tegenover: taxatie, notaris en advies. Het verschil in rente moet die kosten binnen de nieuwe rentevaste periode terugverdienen. Bij een klein renteverschil is verlengen bij de huidige verstrekker vaak voordeliger.
Wat gebeurt er met mijn maandlast bij een annuïteitenhypotheek?
Bij een annuïteitenhypotheek wordt bij renteherziening een nieuwe annuïteit berekend over de resterende schuld en de resterende looptijd. Uw maandlast verandert dus, maar de einddatum blijft gelijk. Bij een lineaire hypotheek blijft de aflossing per maand gelijk en verandert alleen het rentedeel.
Klinkt dit als uw situatie?
Vraag een vrijblijvende offerte aan. U ontvangt een voorstel op maat, zonder verplichtingen.
Offerte aanvragen